Pourquoi un dollar américain plus faible pourrait rendre le moment intéressant pour vendre votre propriété au Mexique

Kevin Victor | Conseiller immobilier | Puerto Vallarta, Mexique | Membre de l’AMPI

Lorsque nous parlons du bon moment pour vendre un bien immobilier à Puerto Vallarta, la discussion tourne généralement autour d’une seule chose : le prix.

Combien avez-vous payé ? Quelle est la valeur de votre propriété aujourd’hui ? Quel profit avez-vous réalisé ?

Mais pour les propriétaires étrangers de biens immobiliers au Mexique, un autre chiffre peut avoir une incidence importante sur la transaction : le taux de change.

Et lorsque le dollar américain est plus faible face au peso mexicain, une situation intéressante peut se présenter pour certains vendeurs.

Votre propriété peut être affichée en dollars, mais le Mexique calcule en pesos

Puerto Vallarta est un marché immobilier international. Nous parlons donc couramment de la valeur des propriétés en dollars américains. Vous pourriez, par exemple, avoir acheté un condominium pour 1 000 000 USD et le vendre aujourd’hui pour 1 500 000 USD.

Sur le papier, cela représente une hausse de 500 000 USD.

Mais le calcul fiscal mexicain ne consiste pas simplement à soustraire ces deux montants en dollars. Au Mexique, les transactions immobilières sont documentées et calculées en pesos mexicains. Les valeurs en pesos associées à l’acquisition et à la vente deviennent donc extrêmement importantes pour déterminer la plus-value imposable.

Voici un exemple simplifié.

Imaginez que vous ayez acheté une propriété pour 1 000 000 USD. Au moment de l’acquisition, le taux de change applicable était de 20 MXN pour 1 USD. La valeur d’acquisition correspond alors à 20 000 000 MXN.

Imaginez maintenant que, plusieurs années plus tard, vous vendiez cette même propriété pour 1 500 000 USD, mais qu’au moment de la vente le taux de change soit de 18 MXN pour 1 USD. Votre vente de 1,5 million USD correspond alors à 27 000 000 MXN.

Du point de vue du prix en dollars, votre propriété a augmenté de 500 000 USD, soit 50 %. Mais en pesos, la différence simplifiée est de 7 000 000 MXN : 20 000 000 MXN lors de l’acquisition contre 27 000 000 MXN lors de la vente.

À un taux de change de 18 pesos pour un dollar, cette différence de 7 millions de pesos représente environ 388 889 USD.

Autrement dit, l’évolution du taux de change a réduit l’écart entre la valeur en pesos associée à l’achat et celle associée à la vente. Cela peut compter dans le calcul de l’impôt mexicain sur le revenu applicable à la plus-value, appelé ISR (Impuesto Sobre la Renta).

Le calcul fiscal va plus loin

L’exemple ci-dessus est volontairement simplifié, car votre plus-value imposable n’est pas nécessairement égale à cette différence de 7 millions de pesos.

Selon votre situation et vos justificatifs, les règles fiscales mexicaines prévoient des mécanismes susceptibles de modifier le calcul, notamment des ajustements du coût d’acquisition et des déductions pour certaines dépenses et améliorations admissibles.

C’est l’une des raisons pour lesquelles les vendeurs devraient commencer à examiner la plus-value potentielle avant de mettre leur propriété sur le marché, plutôt que de découvrir les chiffres quelques jours avant la conclusion.

Selon la propriété et le vendeur, les éléments admissibles peuvent comprendre des travaux de construction, des améliorations ou des agrandissements documentés, ainsi que certains frais notariaux, impôts, droits et coûts d’évaluation liés au bien.

Dans certaines circonstances, un vendeur peut également avoir droit à une exonération de la plus-value sur une résidence principale, sous réserve des conditions et plafonds prévus par la législation mexicaine.

Chaque situation est différente. C’est précisément pourquoi le calcul doit être examiné avec le notaire et les professionnels de la fiscalité compétents avant toute décision.

Pourquoi le taux de change peut créer une occasion

Si vous avez acheté votre propriété à une époque où le dollar était nettement plus fort face au peso et que vous envisagez de vendre pendant une période où il est plus faible, l’écart de change peut jouer en votre faveur sur le plan fiscal.

Cela ne signifie pas que vous paierez automatiquement moins d’impôts, que chaque propriétaire devrait se précipiter pour vendre ou que le taux de change devrait être le seul facteur déterminant le moment de mettre un bien sur le marché. Mais cela signifie que le calcul mérite d’être fait.

Un propriétaire qui ne regarde que les montants en dollars pourrait voir ceci : achat à 1 000 000; vente à 1 500 000; hausse de 500 000. Le calcul fiscal mexicain peut raconter une histoire beaucoup plus nuancée.

Votre agent immobilier doit comprendre plus que le prix affiché

Vendre une propriété au Mexique, surtout en tant que propriétaire étranger, demande bien plus que de fixer un prix de vente et d’accepter une offre.

Les taux de change, les valeurs d’acquisition, les améliorations, les factures, les exonérations, les fideicomisos, les frais de clôture, les calculs notariaux et les considérations fiscales peuvent tous influencer ce qui compte finalement le plus : la somme que vous recevez réellement après la conclusion.

C’est pourquoi il est important de travailler avec un professionnel expérimenté.

Je recommande de travailler avec un agent membre de l’AMPI, l’Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, l’association professionnelle nationale de l’immobilier au Mexique.

Un professionnel expérimenté de l’AMPI doit également savoir quand une question dépasse le rôle de l’agent immobilier et doit faire intervenir le notaire, le comptable, l’avocat ou le fiscaliste.

Car l’objectif n’est pas simplement de vendre votre propriété. Il s’agit de structurer et de gérer correctement la transaction depuis le moment où vous décidez de vendre jusqu’à celui où les fonds arrivent sur votre compte.

Vous envisagez de vendre à Puerto Vallarta ?

Avant de décider du prix auquel votre propriété devrait être mise en vente, examinons la situation dans son ensemble.

Combien l’avez-vous payée ? Quelle était sa valeur en pesos ? Quelles améliorations avez-vous apportées ? Quels justificatifs possédez-vous ? Une exonération pourrait-elle s’appliquer ? Quels sont les frais de vente estimés ? Et à quoi pourrait ressembler votre produit net approximatif selon les chiffres actuels ?

Parfois, la différence entre une bonne transaction et une excellente ne réside pas dans le prix de vente. Elle réside dans la compréhension de tout ce qui se passe entre le prix de vente et la somme que vous emportez réellement.

Si vous envisagez de vendre votre propriété à Puerto Vallarta, je peux vous accompagner tout au long du processus, de la tarification et du positionnement aux négociations et à la conclusion, tout en coordonnant l’intervention des professionnels notariaux, juridiques et fiscaux appropriés.

Remarque importante : Cet article est fourni uniquement à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Le traitement fiscal varie selon la propriété, la structure de détention, la résidence, les justificatifs et la situation individuelle. Les vendeurs doivent obtenir un calcul du notaire et/ou d’un professionnel qualifié de la fiscalité mexicaine avant de prendre des décisions financières.